Pod koniec stycznia 2021 r. do skrzynki na listy prezesa zarządu (oddelegowanego z Rady Nadzorczej do pełnienia tej funkcji od 1 stycznia 2021 r) wrzucono odręcznie napisane pismo. Nadawca podpisał się na końcu pisma, aczkolwiek nieczytelnie, stąd trudno skierować odpowiedź pod konkretny adres. Dlatego postanowiłem skierować odpowiedź poprzez stronę internetową Spółdzielni.
Przede wszystkim cieszy mnie fakt, że mieszkańcy dzielą się swoimi uwagami i pomysłami. Dlatego nadawcy serdecznie dziękuję za to pismo. Szczególnie cenne, ponieważ autor w pierwszym zdaniu podkreśla, że pisze je w nawiązaniu do pisma Zarządu, które na początku stycznia zostało wrzucone do skrzynek na listy mieszkańców. Skany tego pisma znajdują się pod tymi linkami: strona 1, strona 2.
Autor na podstawie otrzymanego do swojej skrzynki pisma podpisanego przez Zarząd Spółdzielni stwierdza, że mam znikome doświadczenie w zajmowaniu się rządzeniem w spółdzielni mieszkaniowej. Nie wiem w jaki sposób wydedukował to z treści pisma, pod którym podpisanych jest dwóch członków zarządu, aczkolwiek przyznaję rację: nie sprawowałem wcześniej funkcji prezesa, mam inne doświadczenia zawodowe związane ze sprzedażą, windykacją, transportem i bezpieczeństwem. Od prawie 5 lat jestem członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle” w Brwinowie, od początku co roku aktywnie uczestniczyłem w walnych zgromadzeniach członków spółdzielni (udział w komisjach), przez ostatnie 1,5 roku byłem zastępcą przewodniczącego rady nadzorczej spółdzielni (do której to rady wszedłem zdobywając najwięcej głosów podczas walnego zgromadzenia w 2019 roku). Nie jestem więc zawodowym prezesem, ale nie jest tez tak, że nic nie wiem o Spółdzielni.
Podobnie nie do końca można zgodzić się z dalszym stwierdzeniem autora pisma, że nasze bloki mają po 50-60 lat, ponieważ w takim wieku jest co prawda większość naszych budynków, ale mamy też bloki 20-letnie. Odnośnie faktu, że lokale w naszej spółdzielni mają status spółdzielczego własnościowego prawa lub odrębnej własności – aby przekształcić lokal w taką formę własności należało wnieść koszty budowy lokalu. Coraz więcej mieszkańców nabywa mieszkania w budynkach naszej Spółdzielni na rynku wtórym i uiszczają za nie cenę wynegocjowaną ze sprzedającym.
Odnośnie comiesięcznych opłat czynszowych trudno zgodzić się z opinią, że w naszej Spółdzielni są one jakoś szczególnie wygórowane. Mieszkamy w aglomeracji warszawskiej, w której opłaty są wyższe niż w małym miasteczku na Podlasiu, Podkarpaciu czy Pomorzu Zachodnim. Aczkolwiek Zarząd będzie dokładał starania, aby tak optymalizować koszty, by opłaty czynszowe były na możliwie niskim poziomie. Z dotychczasowych porównań wynika, iż są one na średnim poziomie, porównując z opłatami w spółdzielniach w: Pruszkowie, Grodzisku Mazowieckim czy
w Warszawie, gdzie spółdzielnie są często bardzo duże i tym samym wielolokalowe, co oznacza, że koszty stałe są rozliczane na większą ilość lokali – np. odśnieżanie terenu przy budynku w którym jest 11 pięter i 100 lokali będzie mniej obciążało lokal niż w budynku 3 piętrowym, w którym jest 20 lokali. Warto zapoznać się z informacjami z czego składa się opłata z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz faktem, że na większość z tych składników zarząd oraz administracja spółdzielni mają znikomy wpływ. A pomimo to, w ostatnich latach stawka za centralne ogrzewanie oraz stawka za eksploatację ulegały obniżeniu. Niestety, ostatnie lata to wzrost opłat komunalnych i to głównie te podwyżki widzą mieszkańcy, choć spółdzielnia nie ma na nie żadnego wpływu (wpływ mają Radni Gminy Brwinów).
W dalszej części pisma autor stwierdza, że opłaty za lokale w SM „Osiedle” w Brwinowie są w takiej wysokości jak w nowych blokach. Warto, aby autor wrócił do tego, co napisał kilka zdań wcześniej – nasze bloki mają po 50, 60 czy 20 lat i wymagają remontów. Stąd nasza Spółdzielnia nie może sobie pozwolić na brak funduszu remontowego, a nowe spółdzielnie czy wspólnoty mogą sobie pozwolić na symboliczny fundusz remontowy, typu np. 0,05 zł za m2. Ale te dziś nowe budynki za 5 lat będą wymagały pierwszych remontów i wówczas trzeba będzie albo się złożyć po kilka tysięcy złotych od lokalu, albo nagle podnieść stawkę odpisu na fundusz remontowy z symbolicznej np. 0,05 zł za m2 na np. 10,00 zł za m2 albo zaciągnąć kredyt i de facto podnieść stawkę odpisu na fundusz remontowy, aby ten kredyt spłacić. Nasza Spółdzielnia dzięki zbilansowanej stawce odpisu na fundusz remontowy dysponuje środkami na prace tak zaplanowane, jak również nagłe awarie. Nie spłacamy i nie planujemy zaciągać kredytów! A jeżeli pomimo symbolicznego odpisu na fundusz remontowy w nowym bloku opłaty są takie jak u nas, to znak, że za kilka lat będą znacznie wyższe gdy budynki zaczną wymagać remontów.
W kolejnych zdaniach autor pisma wyraża swoje niezadowolenie, że Zarząd w piśmie włożonym do skrzynek na listy mieszkańców podziękował Pani Grażynie Poradzie za przeszło 20 lat pracy na rzecz Spółdzielni. Szkoda, że autor nie potrafi docenić wieloletniej pracy członka zarządu, a później prezesa zarządu, która dbała o sprawy finansowe, remonty i bieżące.
Dalej autor pisma wypomina, że wymiana wewnętrznych linii zasilających oraz remonty klatek schodowych odbywają się teraz, a inne spółdzielnie wykonały je już dawno. Ciekawy zarzut do osoby, która prezesem w momencie otrzymania pisma jest niecały miesiąc, a wcześniej przez 1,5 roku była w radzie nadzorczej, podczas gdy wymiany WLZ i remonty klatek schodowych są przeprowadzane sukcesywnie od kilku lat, podobnie jak inne prace remontowe, zgodnie z planami remontów opartymi o potrzeby i możliwości finansowe Spółdzielni. Nie potrafię również zrozumieć dlaczego autor wypomina mi decyzję o odłożeniu przeglądów instalacji gazowych o kilka miesięcy, skoro decyzja została podjęta, gdy nie byłem jeszcze prezesem, a ponadto motywacją tej decyzji jest trwający stan pandemii i ograniczanie w związku z nim wizyt pracowników Spółdzielni w lokalach mieszkańców do minimum.
Miłe, że autor docenił zapowiedzianą w piśmie modernizację wiat śmietnikowych. Odnośnie zarzutu, że płacimy za śmieci przywożone przez mieszkańców z działek zachęcam do lektury informacji o wywozie odpadów komunalnych, w której jest wyjaśnione jakie są podstawy naliczeń aktualnych opłat. Zaskakuje fakt, że autor pisma wyraża się negatywnie o pierwszym etapie instalacji systemu monitoringu wizyjnego na osiedlu, który dokonał się w 2020 r. oraz planach jego rozbudowy. Jest to pomysł mieszkańców, poruszany od kilku lat podczas walnych zgromadzeń oraz przykazany do realizacji przez radę nadzorczą. Dzięki zaangażowaniu członka zarządu i jednego z pracowników udało się zminimalizować koszty instalacji systemu, a zwiększa on dla jednych poczucie bezpieczeństwa, dla innych stanowi zniechęcenie do planowania czynów zabronionych, a w skrajnym przypadku nagrania posłużą jako materiał dowodowy dla uprawnionych organów.
Dziękuję, ze autor poruszył temat mycia elewacji budynków oraz odświeżenia piwnic. Po zakończeniu wymiany WLZ połączonej z remontami klatek schodowych będzie można rozważyć te prace, w miarę możliwości finansowych.
Na zakończenie swojego pisma autor (wypominający mi brak doświadczenia w zarządzaniu spółdzielnią na jego początku) wykazał się brakiem wiedzy z zakresu prawa spółdzielczego sugerując mi, abym dokonał zmian personalnych w Radzie Nadzorczej Spółdzielni. Szanowny Autorze, to Rada Nadzorcza zatrudnia Zarząd (w tym prezesa), natomiast Rade Nadzorczą wybiera co 3 lata Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni. Zachęcam do lektury aktów prawnych, które można znaleźć tutaj.
Zachęcam do podpisywania pism kierowanych do zarządu, wskazania przynajmniej numeru budynku i lokalu, abym mógł udzielić indywidualnej odpowiedzi. Chyba, że ktoś życzy sobie, aby odpowiedź została udzielona poprzez podobny wpis jak ten – proszę o zaznaczenie tego.
Z wyrazami szacunku
Przemysław Panicz
Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle” w Brwinowie